Nyfosa rapportkommentar Q3 2022: "Avundsvärd låneportfölj"

→ Stabil hyresmarknad men ökade el- och räntekostnader
→ Avundsvärd låneportfölj
→ Inflationen ger rekordhöjningar av hyror

De stora nettoinvesteringarna i fastigheter under förra året (5,7 MdSEK) fortsätter att göra avtryck i form av snabbt stigande hyresintäkter. Ökningstakten börjar dock avklinga och efter att ha stigit med 30% under första halvåret var ökningen i Q3 ”enbart 26%. Den ökade oron för vakanser avspeglas inte i Nyfosas rapport och bolaget kunde visa upp en marginell ökning av nettouthyrningen och en uthyrningsgrad om 93%. Trots ökade driftskostnader i kvartalet bland annat i form av kostnader för el (dvs den del som inte kan föras över till hyresgästerna) steg driftsnettot till 544 MSEK (450). Förvaltningsresultatet försämrades dock till 374 MSEK (414). Detta främst till följd av ett ökat negativt finansnetto, vilket försämrades till -190 MSEK (-115). Finansnettoutvecklingen förklaras dels av att den genomsnittliga räntan ökade till 2,8% (1,9) i förhållande till motsvarande period förra året och att den räntebärande skulden steg till 23,7 MdSEK (20,1) till följd av bolagets expansion. Även resultatandelarna, främst den från Söderport (ett bolag med fastigheter för ca 14 MdSEK och som delägs 50/50 med Sagax) minskade. Exklusive värdeförändringar och skatt i joint ventures steg dock förvaltningsresultatet till 386 MSEK (371). Efter relativt stora fastighetsinvesteringar under Q2 om netto 2,8 MdSEK - främst i Finland - var transaktionsvolymen under Q3 betydligt mer begränsad. Investeringar i nya fastigheter om 0,75 MSEK under Q3 och perioden efter uppvägdes av försäljningar av fastigheter med 0,4 MSEK. Fastighetsportföljen hade totalt vid kvartalsskiftet ett värde på 41,5 MdSEK, vilket innebär en ökning med ca 7 MdSEK i jämförelse med motsvarande tidpunkt förra året. Efter en lång följd av kvartal med positiva värdeförändringar av fastighetsbeståndet tvangs Nyfosa redovisa en marginell negativ värdeförändring. Ett stärkt driftsnetto och projekt i fastigheter kunde inte motverka 0,25 procentenheter högre avkastningsgrad.

I relation till många andra fastighetsbolag anser vi att Nyfosa har en mycket avundsvärd struktur av låneportföljen och en nettobelåningsgrad om enbart 55% som ger ett betydande manöverutrymme. Mindre än 10% av Nyfosas finansiering består av obligationslån (där nästa obligationsförfall först sker i april 2024) och resten består av traditionella banklån. Händelseutvecklingen under det senaste halvåret har visat på vikten för fastighetsbolag av att inte vara beroende av en mycket turbulent obligationsmarknad och för de bolag som nu tvingas till refinansiering av obligationer har det visat sig bli mycket kostsamt. Nyfosa lyckades under Q2 refinansiera banklån motsvarande 5,5 MdSEK eller nästan 25% av utestående lån och har därmed inga större lån som förfaller i år eller nästa år (enbart 0,8 MdSEK under nästa år). Med en räntebindning på ca ett år riskerar dock de stigande räntor att fortsätta försämra finansnettot. Enligt företagsledningen innebär en generell räntehöjning om en procent på hela portföljen en försämring av finansnettot med ca 240 MSEK. Över 40% av lånen är dock räntesäkrade med en genomsnittslängd på över med ett räntetak om i snitt 1,56% innebär det att huvuddelen av räntehöjningarna redan slagit igenom i resultatet.

I och med att 90% av hyresavtalen är kopplade till KPI kommer Nyfosa att från och med årsskiftet kunna glädja sig åt en betydande höjning av hyresintäkterna. Om ökningen i KPI blir 9% räknar Nyfosa med att kunna höja hyrorna och därmed intjäningen med ca 200 MSEK. Detta kommer delvis motverka effekten av ökade ränte- och driftskostnader under året. Det är dock att anmärka att hyresgästers förmåga och intresse att betala för starkt stigande hyror kan bli ett problem för Nyfosa och andra fastighetsbolag. Speciellt i spåren av pandemin där många företag redan var i begrepp att se över behovet av kontorsytor. En genomsnittlig kontraktslängd på 3,7 år och en väldiversifierad riskspridning avseende hyresgäster och geografi utgör här en klar fördel.  Nyfosa har under hela sin existens utmärkt sig för sin snabbfotade företagsledning, vilket lär komma väl till pass i dagens turbulenta fastighetsmarknad. Bolaget har en bra utgångspunkt i form av den låga belåningsgraden och en bra låneportfölj enligt ovan. Trots årets svårigheter fortsätter Nyfosa att slå det egna uppsatta målet om att öka det utdelningsgrundande kassaflödet med mer än 10%.  Under de tre första kvartalen steg detta kassaflöde med ca 15%, men kommer enligt vår prognos för Q4 kommer det att försämras för helåret men fortfarande överstiga målet. För 2023 prognostiserar vi nu en ökning av hyresintäkterna med 11%, baserat på en något större fastighetsportfölj, något lägre uthyrningsgrad samt hyresindexeringen. Det skulle enligt vår prognos ge ett förvaltningsresultat (exkl värdeförändringar och skatt i joint ventures) som i procent stiger med knappt hälften av hyresintäkternas ökningstakt. Detta förutsätter att Nyfosa inte gör några större offensiva investeringar. Inte heller att nästa år innebär en bredare lågkonjunktur med kraftigt minskad efterfrågan på lokaler och konkurser som följd. Med en kursnedgång i år på över 60% har aktien – i likhet med många andra fastighetsaktier - gått från att handlas med en stor premium mot det redovisade substansvärdet (EPRA NRV) till en stor rabatt. Vid kvartalsskiftet uppgick detta värde till 106 SEK per aktie, vilket ger en rabatt om ca 45% mot dagens aktiekurs. Rabatten är enligt vår mening svårförklarlig givet Nyfosas historik och vår prognos om fortsatt vinsttillväxt även under ett utmanande 2023. 

Kort om Nyfosa
Ordförande: Johan Ericsson
VD: Stina Lindh Hök
Ekonomichef: Ann-Sofie Lindroth
Lista: Large Cap Stockholm

Denna publikation (nedan ”Publikationen”) har sammanställts av TradeVenueAB (nedan ”TV”) exklusivt för TV:s kunder. Innehållet har grundats på information från allmänt tillgängliga källor vilka bedömts som tillförlitliga. Sakinnehållets riktighet och fullständighet liksom lämnade prognoser kan således inte garanteras. TV kan låta medarbetare från annan avdelning eller analyserat bolag (nedan ”bolaget”) läsa fakta eller serier av fakta för att få dessa verifierade. TV lämnar inte i förväg ut slutsatser eller omdömen i Publikationen. A°sikter som lämnats i Publikationen är analytikerns åsikter vid tillfället för upprättandet av Publikationen och dessa kan ändras. Det lämnas ingen försäkran om att framtida händelser kommer att vara i enlighet med åsikter framförda i Publikationen.

Informationen i Publikationen ska inte uppfattas som en uppmaning eller råd att ingå transaktioner. Informationen tar inte sikte på enskilda mottagares kunskaper och erfarenheter av placeringar, ekonomiska situation eller investeringsmål. Informationen är därmed ingen personlig rekommendation eller ett investeringsråd.

TV frånsäger sig allt ansvar för direkt eller indirekt skada som kan grunda sig på denna Publikation. Placeringar i finansiella instrument är förenade med ekonomisk risk. Placeringen kan öka eller minska i värde eller bli helt värdelös. Att en placeringhistoriskt haft en god värdeutveckling är ingen garanti för framtiden.

Den i Publikationen lämnade analysen har utförts i enlighet med villkoren för tjänsten ”IR-paketet” som TV utför åt analyserat bolag. TV erhåller ersättning för nämnda tjänst från det analyserade bolaget. TV betalar ersättning till den analytiker som har sammanställt Publikationen. Publikationen får inte spridas till eller göras tillgänglig för någon fysisk eller juridisk person i USA (med undantag av vadsom framgår av Rule15a –16, SecuritiesExchange Actof1934), Kanada eller något annat land som i lag fastställt begränsningar för spridning och tillgänglighet av materialets innehåll.

Varken TV eller de personer som sammanställt denna publikation har innehav (varken långa eller korta) i analyserat bolags emitterade finansiella instrument överstigande 0,5 % av det analyserade bolagets aktiekapital.

Analytikern som har sammanställt denna publikation äger inga aktier i bolaget.